“当前物业行业已经告别了简单的规模扩张的红利期，大家现在都在存量以及增量的层面上进行价值深耕。公司2025年业绩承压，实际上也是受到了地产行业整体规模缩减的影响。”越秀服务董事会主席江国雄在2025年业绩会上坦言。
3月26日，越秀服务（06626.HK）发布了财报，2025年实现营业收入39.02亿元，同比增长0.9%；而公司拥有人应占盈利约为2.73亿元，同比下降22.5%；毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点。
越秀服务主要有两大业务板块，分别为非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务，2025年分别实现收入31.53亿元、7.49亿元，同比上年均有所上涨。
其中，非商业物业管理及增值服务板块内的各项业务结构变化较大。具体来看，物业管理服务实现收入14.99亿元，同比增长超21%，主要由于在管规模扩大，在总收入中的占比也扩大至38%；同时，由于阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，社区增值提供的收入同比减少超2成至9.63亿元。
作为收入主要来源的非商板块，其毛利率水平出现了大幅下挫，从2024年的21.9%降至2025年的13.4%，其中，物业管理服务毛利率下降3.7个百分点至11.3%，非业主增值服务下降了超过10个百分点，社区增值服务毛利率也下降超9个百分点。
越秀服务表示，物业管理服务的毛利率下降，主要是受到广州最低工资标准上涨的影响，人工成本刚性上涨；非业主增值服务和社区增值服务毛利率分别大幅下降，则主要是受到上游房地产行业的影响，车位销售协助服务等高毛利业务减少，或房屋硬装业务陆续结算完毕等，收入发生结构性的变化，也导致毛利率出现下降。
对于2026年的毛利率表现，越秀服务管理表示要争取维持毛利率水平稳定。“在做好基础物业的基本盘之外，一个核心驱动力是要做好业务结构的改善。可以看到，非住项目基本上附加值都比较高，而且非住项目的付费主体信用比较强，收缴率相对比较有稳定性，因此，在非住赛道的拓展可以优化业务结构，帮助公司提升整体的毛利率水平。”
2025年，越秀服务在非住业态拓展上也已有所成绩，聚焦商写园、大公建、大交通三大赛道。报告期内，市拓新签年合同额约3亿元中，非住业务占比87%，并突破了银行、高校等细分赛道。截至2025年底，越秀服务的非住业态在管面积占比37%。
也正是由于上述与房地产开发强相关的阶段性业务不断收缩，越秀服务也着手进行业务发展方向的调整。
“作为越秀服务核心的基础物业服务比较稳健，具备向高质量发展转型的基础。”江国雄表示，越秀服务将继续做好区域深耕，聚焦12个核心城市；同时在传统的住宅赛道之外，进一步布局非住业态，形成物管、资管并重的发展模式；在增值服务领域，推动从交易型向运营型增值服务的转型。
越秀服务接下来的收并购标准也向上述转型方向看齐。“公司在手现金和定存有约40亿元，上市筹集的资金中有5亿元是计划用于收并购的，而过往总体的使用比例偏低，但一直在关注和跟进市场机会，”管理层在业绩会上表示，当前核心关注三个纬度，“第一个是能够实现核心协同，比如高品质的同业；第二个是关注增值服务，例如围绕着智能家居、能源管理等，向运营型转型，提升业务壁垒；第三个在区域上，围绕战略深耕城市进行”。
越秀服务强调，要在2026年稳步扩大规模，进一步加大外拓力度，并把收缴率项目质量作为核心指标，以运营能力、服务品质和盈利能力作为核心的考量目标，不再简单地追求项目上的数量和规模。
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