2026年，是国家“十五五”规划的开局之年，这一新五年规划系统性勾勒出中国至2030年的发展蓝图。新旧动能转换、发展范式升级、全球格局重塑，都将在这一时期找到新的交汇点。
理解“十五五”的顶层设计，是预见未来经济脉动与市场机遇的起点。时代的机遇藏在哪里？未来中国经济增长的核心动力如何精准判断？值此开年之际，南都湾财社发起《开局2026：在新周期起点上》专题策划。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在接受南都·湾财社记者专访时表示，2026年作为“十五五”开局的关键之年，房地产行业正处于企稳修复与结构转型的双重关键期，无论是住宅市场的城市分化，还是商业地产的资本布局，都将呈现出新的特征与机遇。结合当前行业走势、政策导向以及市场表现，当下能清晰捕捉到楼市筑底复苏的信号，同时也能看到商业地产在调整期中孕育的投资窗口，这些都值得市场参与者重点关注与思考。
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2026年楼市转型，优质资产表现将提振信心
南都·湾财社：站在2026年的全新起点，楼市将走向何方？是延续底部徘徊，还是迎来稳步升温？为什么做出这样的判断？
吴睿：站在2026年的新起点，我对楼市方向的判断是：整体仍将保持企稳态势，但2026年将是楼市结构化分化凸显的一年。具体来看，一线城市及核心地段的不动产，预计将实现企稳反弹；而三四线城市及远郊楼盘，仍面临较大的库存压力，去库存仍将是其核心任务。
做出这一结构分化判断，主要基于三方面考量。首先，从行业整体走势来看，房地产行业无论是规模还是价格，均已从高峰期回落至跌幅较深的水平，从技术层面而言，已处于底部区间；其次，政策层面的支撑信号十分明确，自2024年以来，政府持续出台各类调控政策，围绕控总量、去库存、优供给三大核心发力，政策底已清晰显现；第三，从市场表现来看，一线城市及强二线城市的市场复苏态势良好，以上海、深圳为例，当地多场高价一手拍卖成交结果远超预期，同时二手房市场数据也呈现止跌回稳态势，交易量逐步回升至相对景气的水平。
与之形成对比的是，三四线城市今年整体仍处于横盘状态，部分城市甚至呈现小幅阴跌态势。核心原因在于，部分三四线城市面临人口净流出、老龄化加剧等问题，同时产业结构相对薄弱，缺乏足够的人口和产业支撑，因此去库存仍将是未来几年这些城市楼市的核心主题。
我们期待，一线城市及强二线城市优质资产的良好市场表现，能够尽快提振市场信心，进而带动房地产市场的全面复苏。同时，政策层面仍有较大优化空间以推动楼市修复，相信政府后续还会持续出台相关政策，适度释放杠杆空间，引导和鼓励合理购房需求。
此外，从行业长远发展来看，2026年也将是房地产行业的重要转型之年。过去几年，受市场调整影响，多数房企持续优化经营模式，其中优质企业正逐步向高质量发展转型，这也将成为整个房地产行业未来的核心发展方向。
三大指标判断楼市拐点，还有哪些机遇？
南都·湾财社：判断市场筑底完成或迎来转机的关键指标有哪些？支撑楼市触底回升的核心动力是什么？
吴睿：我们判断市场筑底所参考的关键指标主要有以下几项：
第一项核心指标是一手房库存。无论从全国层面还是具体区域市场来看，一手房库存量都是重要的参考依据。其中，库存去化周期是否回落至安全线以下，是判断市场筑底进程的关键维度之一。
第二项关键指标是二手房签约量。以深圳为例，其楼市“荣枯线”为5000套。2025年深圳楼市之所以呈现企稳复苏态势，核心依据之一就是全年有十个月的二手房成交量持续突破5000套。尽管其间伴随小幅价格回落，呈现“以价换量”的特征，但成交量回归正常区间后，市场的修复进程便会逐步开启。
第三项指标可从投资端观察，重点关注土拍市场中民营企业的参与情况。若有更多民营企业主动参与土拍，且能够成功获取地块，这一信号将直接反映出市场投资信心正在逐步修复。
而支撑房地产市场触底回升的核心动力，首要来源是宏观经济的整体修复与复苏。经过近年来的市场波动调整，房地产行业本身已基本处于技术层面的底部区间，后续能否实现触底反弹或平稳横盘，更大程度上取决于宏观经济的提振力度。宏观经济回暖带动产业蓬勃发展，居民收入稳步提升，自然会释放更多的刚性需求、改善性需求，同时激活合理的投资性需求，这些需求将共同推动楼市逐步修复。
此外，政府出台的各项调控政策，包括供应端的优化举措等，也是支撑市场复苏的重要核心动力。
中国商业地产迎来机遇，外资聚焦优质细分领域
南都·湾财社：第一太平戴维斯报告预测2026年全球房地产直接投资额将突破1万亿美元，在这一全球复苏浪潮中，中国商业地产市场能承接哪些海外资本的增量机会？国内外投资者的布局逻辑会有哪些差异？
吴睿：首先，中国商业地产在过去几年经历了较深幅度的调整，也正因如此，市场跌出了一定的投资机会。从去年开始，我们已能观察到部分外资重新回流，关注中国市场的潜在机遇，但整体而言，外资仍处于“多看少动”的观望状态。
当前，外资的关注点主要聚焦于确定性较强的细分赛道。这些赛道虽规模未必庞大，但避险属性突出，更契合外资当前的投资偏好。例如长租公寓、香港的学生公寓，以及内地一线城市和强二线城市的优质社区商业及商业项目等，均是外资重点关注的领域。
至于外资与国内投资者的布局逻辑差异，外资投资者更注重投资回报率与资金安全性，会优先确保具备充足的安全垫；同时，对于物业产权年限、未来退出条件等核心要素，也会进行全面且细致的考量。
相比之下，国内投资者群体更为多样化，其投资逻辑会根据自身不同的投资目的呈现出明显差异，并未形成统一的布局范式。
商业地产调整期，是核心资产布局的窗口期
南都·湾财社记者：2026年中国商业地产投资交易活动是否会进一步改善？什么样的资产能在市场格局演变中捕捉结构性机遇？对于投资者而言，该怎么把握入市窗口？
吴睿：2026年中国商业地产的投资交易活动，预计将进一步改善。事实上，这种改善趋势在2025年下半年就已开始显现，我们对此已有明确观察。在过去商业不动产市场下行调整过程中，一线城市核心区域的优质资产价格已逐步回归至具备长期投资价值的区间。
一方面，这类资产的长期投资价值愈发凸显；另一方面，在房地产市场此前的高峰期，这类核心资产基本不会进入交易市场，而当前已有部分此类资产释放出交易机会。这无疑是中国商业不动产经历大幅调整后，呈现出的结构性与窗口性机遇。
尤其对于中国内地的投资者而言，无论是民营企业还是家族投资者，当前正是布局一线城市核心区位、持有高性价比且能产生稳定回报资产的良好窗口期，资产的安全性更具保障。从投资属性来看，这类资产凭借稳定的回报率，中短期内可作为防守型投资配置；从长期视角出发，中国核心区位的商业不动产仍具备较大增长潜力，因此短期能实现风险对冲，长期则可充分享受行业复苏与增长带来的红利。
策划：王莹
统筹：李颖
采写：南都·湾财社记者 孙阳股票配资链接
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